Warum zeigt die Wohnungsfrage viel mehr als eine Krise des Marktes

Familien finden keine grösseren Wohnungen, Studierende schlafen monatelang auf Sofas und selbst Durchschnittsverdienende berichten inzwischen von Wohnungssuchen, die an Bewerbungsverfahren erinnern. In Grossstädten und ihren Speckgürteln gehört es längst zur Normalität, dutzende Anfragen für eine einzige Besichtigung zu verschicken. Gleichzeitig geben immer mehr Haushalte einen erheblichen Teil ihres Einkommens für das Wohnen aus, Nebenkosten steigen und Pendelzeiten wachsen. Es scheint selbstverständlich, dass Wohnverhältnisse zum permanenten Stressfaktor gehören.

Die Krise, die alle sehen und oft falsch dargestellt wird

Trotzdem herrscht wenig Einigkeit darüber, worin diese Krise eigentlich besteht. Die einen behaupten, es werde schlicht zu wenig gebaut, andere sehen die Ursache vor allem in zu vielen Regulierungen, langwierigen Genehmigungen und fehlenden Marktanreizen. Wieder andere machen Investoren, internationale Kapitalströme oder Zuwanderung verantwortlich. Doch diese Vielzahl an Diagnosen verweist auf ein grundlegendes Problem: Die Wohnungsfrage wird meist zu eng gestellt, als Spezialproblem von Angebot und Nachfrage des Wohnungsmarktes oder als kommunalpolitische Frage. Dadurch gerät auch aus dem Blick, dass mit Wohnverhältnissen weit mehr organisiert wird als die Verteilung von Quadratmetern.

Wohnungen strukturieren Lebensweisen, bestimmen, wie viel Zeit Menschen täglich verlieren oder gewinnen, welche Infrastruktur erreichbar bleibt, wie Sorgearbeit organisiert werden kann und welche sozialen Beziehungen überhaupt stabil bleiben können. Wer täglich zwei Stunden pendelt, erlebt Arbeitsverhältnisse anders als Menschen mit kurzen Wegen, und wer steigende Nebenkosten permanent kalkulieren muss, entwickelt andere Zukunftserwartungen als Menschen mit Vermögenspolstern. Deshalb ist die Wohnungsfrage kein Randproblem gesellschaftlicher Entwicklung, sondern betrifft die Bedingungen gesellschaftlicher Reproduktion unter denen Menschen arbeiten, leben, Krisen bewältigen und Zukunft organisieren können.

Eine typische Erklärung der Krise lautet Knappheit, Wohnungen seien an beliebten Orten selten geworden, deshalb steigen Preise. Diese Diagnose ist nicht ganz falsch, bleibt jedoch erstaunlich oberflächlich, denn die Frage lautet nicht nur, warum Wohnungen fehlen, sondern welche Wohnungen fehlen und warum das so ist. Es fällt auf, dass bestimmte Wohnformen offenbar keineswegs knapp sind, da in vielen Städten hochpreisige Eigentumswohnungen, Businessapartments, möblierte Kurzzeitwohnungen oder Mikroapartments entstehen. Gleichzeitig verschwinden günstige Wohnungen, kommunale Bestände schrumpfen und selbst mittlere Einkommensgruppen geraten bei Wohnungssuche in Grossstädten unter Druck. Knappheit trifft offensichtlich nicht alle Segmente gleichermassen.

Damit verschiebt sich die Frage: Vielleicht besteht die Krise weniger darin, dass zu wenig Wohnraum produziert wird, sondern darin, welche Formen des Wohnens profitabel produziert werden. Hier beginnt die eigentliche gesellschaftliche Dimension der Wohnungsfrage. Wohnungen sind längst nicht mehr allein Orte des Wohnens, sie fungieren gleichzeitig als Anlageobjekte und Kreditsicherheiten, als Vermögen, spekulative Assets und nicht zuletzt als Altersvorsorgen.

Der Wert einer Wohnung und damit oft auch die Miete bestimmt sich nicht allein darüber, ob Menschen darin leben können, sondern zunehmend darüber, welche Renditen, Sicherheiten oder künftige Wertsteigerungen unter welchen Bedingungen und an welchen Orten erwartet werden. Kapital fliesst bevorzugt dorthin, wo die besten Profite erwartet werden, und das bedeutet für Immobilen, dass Aufwertungsstrategien attraktiver werden, Bodenpreise steigen und preiswerter Wohnraum unter solchen Bedingungen oft nicht als interessantes Segment erscheint. Die Wohnungskrise entsteht deshalb nicht bloss durch Knappheit, sondern durch hoch selektiven Wohnungsbau.

Der Staat steht dieser Dynamik keineswegs neutral gegenüber, denn öffentliche Wohnungsbestände wurden privatisiert, Eigentumsbildung wird oft mehr gefördert als Mietwohnungen und Kommunen orientieren Bodenpolitik an ihren Einnahmen. Auch staatliche soziale Sicherung funktioniert für Wohnverhältnisse immer selektiver. Welche Mietkosten übernommen werden, welche Wohnungen als angemessen gelten oder welche Quartiere mit Infrastruktur aufgewertet werden beeinflusst unmittelbar Lebenslagen.

Die Krise entsteht deshalb nicht einfach durch Märkte oder allein durch politische Fehlentscheidungen, sondern in deren Zusammenwirken. Deshalb verweist die Wohnungsfrage auf grössere Veränderungen gesellschaftlicher Verhältnisse, denn wenn Wohnen bestimmt, wer mobil bleibt, wer Zeit verliert, wer in sozialer Sicherheit leben und wer Zukunft planen kann, dann organisiert Wohnen längst nicht mehr nur Räume, sondern organisiert Klassenverhältnisse und es wird durch diese organisiert.

Wie der aggressive Kapitalismus Wohnverhältnisse organisiert

Der Zusammenhang von Wohnen und Klassenverhältnissen bedeutet allerdings nicht einfach, dass Eigentümer reich und Mieter arm sind. Die Realität ist widersprüchlicher und lässt sich auch mit engen Klassenbegriffen, die sich ausschliesslich auf Einkommenspositionen beziehen, immer schwerer erfassen, was sich bei Wohnhäusern gut zeigt.

Menschen leben nicht nur im Betrieb, bei der Arbeit, sie reproduzieren sich in Wohnungen, Familien und Vierteln, mit Verkehrseinrichtungen, Gesundheitssystemen und sozialen Absicherungen. Genau in diesen Bereichen entstehen heute Unterschiede, die Lebenslagen tief prägen, und zwei Menschen mit vergleichbarem Einkommen können deshalb in verschiedenen sozialen Welten leben. Die eine wohnt im geerbten Eigentum, verfügt über familiäre Rücklagen und kurze Wege. Der andere zahlt die Hälfte des Einkommens für Miete, pendelt täglich lange Strecken und besitzt keinerlei Sicherheitsreserven.

Beide können formal derselben Berufsgruppe angehören und ihre Handlungsspielräume unterscheiden sich dennoch erheblich, es gibt deshalb neue Klassensegmente mit Reproduktionslagen, die sich nicht einfach aus Erwerbsverhältnissen ableiten lassen. Eigentümer stehen Mietern gegenüber, Menschen mit Vermögen jenen ohne Reserven, Schuldner den Banken, Bewohner zentraler Lagen, den Bewohnern in Gegenden mit kaum Infrastruktur. Hinzu kommen Unterschiede zwischen solchen mit stabilen familiären Sicherheitsnetzen und jenen, die Krisen weitgehend allein bewältigen müssen, zwischen Haushalten mit ausreichenden Einkommen und jenen, die staatlich gestützt werden.

Diese Unterschiede verlaufen oft quer zu gemeinsamen Erfahrungen der Lohnabhängigkeit, es entstehen widersprüchliche Interessenlagen und von einem homogenen Klasseninteresse kann keine Rede mehr sein, falls dies nicht eh ein verzerrtes Bild war. Die gleiche Person kann steigende Immobilienpreise als Alterssicherung begrüssen und gleichzeitig unter steigenden Lebenshaltungskosten leiden. Sie kann von öffentlichen Leistungen profitieren und dabei andere Leistungsbeziehende als Konkurrenz wahrnehmen. Sie kann gegen hohe Mieten protestieren und gleichzeitig Sozialwohnungen in der eigenen Nachbarschaft ablehnen. Diese Widersprüche sind keine Ausnahme, sondern werden systematisch erzeugt, nicht zuletzt durch einen verallgemeinerten Produktivismus, der viele Erwartungen unserer Gesellschaften prägt.

Produktivismus bedeutet hier nicht einfach, dass Menschen mehr arbeiten müssen, sondern meint einen allgemeinen gesellschaftlichen Steigerungszwang. Unternehmen müssen wachsen weil Kapital Renditen erzielen muss, Immobilienwerte sollen steigen und Individuen sollen flexibel bleiben, nicht nur Staaten sollen Wettbewerbsfähigkeit sichern, auch Kommunen konkurrieren um Investitionen. Im heutigen Kapitalismus hat der Steigerungsdruck für immer höhere Werte eine neue Qualität erreicht, die sich besonders im Doppelspiel von Finanzwirtschaft und digitalen Technologien ausdrückt. Dessen Akkumulationsweise beruht zunehmend auf der Kopplung digitaler Infrastrukturen, datenbasierter Bewertungstechnologien und finanzialisierter Vermögensmärkte, die laufend höhere Marktkapitalisierungen, neue Verwertungsfelder und zukünftige Wachstumsversprechen produzieren müssen – oft abgesichert eben durch Immobilien. Und die Fantasmen der immer höheren Bewertungen von Finanzinvestoren schlagen auf die ganze Gesellschaft durch, und zwar auch durch solche Immobilienpositionen. Derartige Bewertungsmotoren stehen nicht allein, sondern treiben auch Preise und Profite bei Grundstücken und am Bau nach oben.

Diese Logik endet nicht im Betrieb und der Ökonomie, sondern prägt zunehmend ganze Lebensweisen und entsprechend die Wohnverhältnisse, die sich dem Produktivismus und seinen Kriterien unterwerfen. Das bleibt nicht bei Vermögenssicherung stehen, auch die Arbeitswelt liefert dafür wichtige Voraussetzungen, und zwar mit befristeter Beschäftigung, mit Projekt- oder Leiharbeit und hybriden Arbeitsformen, die oft mit hohen Mobilitätsanforderungen Wohnbedürfnisse verändern. Wer alle zwei Jahre den Arbeitsplatz wechselt, plant Wohnen anders als Menschen mit stabilen Beschäftigungsverhältnissen. Wer ständig verfügbar bleiben muss, braucht andere Wohnlagen und wer mehrere Jobs kombinieren muss, organisiert seinen Alltag anders als Menschen mit festen Routinen.

Wohnbedingungen reagieren auf all diese produktivistischen Anforderungen und verstärken sie sogar. Deshalb entstehen neue Wohnformen mit Businessapartments für mobile Professionals, möblierten Kurzzeitwohnungen für Projektarbeitende und Monteursunterkünften für Montagekräfte, den Zweitwohnungen für hochmobile Mittelschichten oder Mikroapartments für Menschen, deren Lebensplanung immer kurzfristiger wird. Wohnungen werden damit selbst Teil einer Infrastruktur permanenter Anpassung an Arbeitserfordernisse und zunehmende Konkurrenz für andere Wohnkontexte.

Parallel verändern sich mit dem Produktivismus Bewertungsmechanismen, es entfaltet sich ein regelrechtes Bewährungsregime. Menschen werden permanent über ihre Leistung im Betrieb beurteilt, aber das genügt nicht mehr, auch Wohnorte und Eigentum, Mobilität oder Verfügbarkeit werden zu gesellschaftlichen Selektionsmechanismen, unterfüttert mit Bewertungen. Wohnlagen fungieren als Statusmarker, Adressen beeinflussen Bildungswege und Netzwerke und die Kreditwürdigkeit entscheidet über Handlungsspielräume.

Gerade Bewertungsordnungen bauen Klassensegmentierungen aus, dabei bleibt es jedoch nicht. Wer Immobilien besitzt, profitiert oft von Preissteigerungen und wer Vermögen besitzt, kann Krisen leichter überbrücken. Wer mobil ist, kann Arbeitsmärkte besser nutzen und wer gute Bonität besitzt, erhält Kredite günstiger und schneller. Andere verlieren systematisch, wie sich in Wohnverhältnissen leicht zeigen lässt. Denn hohe Mieten verhindern Sparen und lange Wege erhöhen Zeitdruck. Andererseits verteuert niedrige Bonität Kredite oder verhindert vollständig ihre Finanzierung, vom Platzen eines Hypothekenkredits und dem Verlust der Wohnung bei Entlassungen ganz abgesehen. Diese Nachteile addieren sich nicht nur, sondern verstärken sich gegenseitig. Aus einzelnen Nachteilen entstehen kumulative Ausschlussketten, und so produziert der aggressive Kapitalismus seine Verlierer und damit immer eindringlichere, aber untergliederte Klassenverhältnisse.

Entscheidend ist dabei, dass Prekarisierte nicht einfach unbeabsichtigte Nebenfolgen darstellen. Produktivistische Gesellschaften beruhen auf produktivistischen Bewertungen, die Bewährungen, Grenzziehungen verlangen und Gruppen produzieren, die als unzureichend flexibel, zu teuer, nicht mobil genug oder ökonomisch riskant und schliesslich wertmindernd erscheinen. Der Wohnungsmarkt macht diese Mechanismen besonders sichtbar, denn Menschen mit schlechter Bonität werden vom Markt ausgeschlossen und arme Haushalte gelten als Risiko für Immobilienwerte. Migranten und Wohnungslose erscheinen als Sicherheitsproblem, Transferbeziehende werden als Kostenfaktoren eingeordnet. Aus sozialen Problemen werden Bewährungsprobleme, und Wohnungsnot gilt dann nicht mehr als Folge gesellschaftlicher Organisation, sondern als individuelles Defizit. Die Bewertungen zeigen es an: Menschen gelten als zu wenig kompetent, mobil oder leistungsbereit. Der Produktivismus produziert damit nicht nur Ungleichheiten, sondern auch Deutungsmuster, mit denen diese Ungleichheiten erklärt und legitimiert werden.

Diese Prozesse verändern Wahrnehmungen von Klassenverhältnissen tiefgreifend, Menschen erleben zwar ähnliche gesellschaftsweite Verwertungszwänge, aber interpretieren sie oft ganz unterschiedlich, nicht zuletzt beim Wohnen und den Immobilien. Eigentümer fürchten Wertverluste und Mieter gleichzeitig steigende Kosten, prekär Beschäftigte befürchten Wohnungsverlust und Mittelschichten sozialen Abstieg. Alle erleben steigenden Verwertungsdruck, aber eben nicht in derselben Weise und diese Fragmentierung macht die Wohnungsfrage politisch so widersprüchlich und verdeckt Klassenzusammenhänge in ihnen und rund um sie herum.

Für das Wohnen in veränderten Raumverhältnissen und deren Wahrnehmung stehen exemplarisch die Klagen zu Ortskernen kleiner Städte, in denen die vielen „Dönerbuden“ als illegitime Eroberer gesehen werden. Hier kommt einiges zusammen, der Wegzug in Metropolregionen, die Aufgabe von Läden in Konkurrenz zu Internetplattformen und Lieferdiensten, Fernpendler mit wenig Zeit vor Ort und die sinkenden Werte der Immobilien in der Gegend – ein ganzes Ensemble von Entwertungen. So bleiben bei niedrigen Mieten mit niedrigen Löhnen für oft migrantische Beschäftigte die Dönerläden, also ausgerechnet Bewährungsverlierer, die aus dem Niedergang zu gewinnen scheinen. Dazu passt dann das Stadtbild-Narrativ ideal als andere Interpretation prekärer Wohnverhältnisse – mit der Schuld von Prekären im Zentrum.

Warum aus Wohnungsnot nicht automatisch Solidarität entsteht

Die Vorstellung, gemeinsame Belastungen in Arbeits- und Lebensverhältnissen würden fast automatisch gemeinsame Interessen einer Arbeiterklasse erzeugen, gehört zu den tradierten Ideen emanzipatorischer Klassenpolitik. Die Wohnverhältnisse zeigen jedoch exemplarisch, wie fragwürdig diese Erwartung geworden ist. Der Produktivismus, wie er sich gerade auch in Wohnbedingungen ausdrückt, vom Stadtbild bis zur Wertminderung, der Konkurrenz um günstige Wohnungen und dem Ausschluss vermeintlich problematischer Gruppen öffnet in den resultierenden Klassensegmentierungen der Lebensverhältnisse und ihren Reproduktionslagen neue Interessenkonstellationen. Und er bietet zusammen mit den Segmentierungen gehöriges Potential für rechte, autoritäre Mobilisierung, in der sich vermeintlich legitime Ansprüche mit legitimierten Ausschlüssen qua Bewertung koppeln.

Doch gleichzeitig bleiben all diese Verhältnisse widersprüchlich, denn die gleichen Menschen, die Konkurrenz erleben und Ausschlüsse befürworten, erfahren häufig auch Überforderung, Erschöpfung und Unsicherheit, sie erleben, dass individuelle Anpassungen Grenzen haben, die Entwertungen viele Formen annehmen und nicht nur ein Gesicht bieten. Genau hier, mit den Ambivalenzen in Erfahrungen entstehen politische Möglichkeiten. Die Spielarten des Produktivismus und seiner vielen Ansprüche auf Bewertung und Ausschluss, Aneignung und Steigerung, können mit ihrer Zurückweisung und Aufhebung sicherlich Bindemittel für neue Wahrnehmungen und Gegenkräfte zu Überlastung und Entkräftung formen.

Eine Politik, die Wohnverhältnisse wirklich begreift nimmt, müsste deshalb zwar bestehende Kämpfe

ernst nehmen, aber dabei versuchen, ihre Blockaden und Ermüdungen – siehe Berlin und anderswo - auch aus den schwierigen Klassenverhältnissen heraus zu verstehen und verschiedene Anschlussmöglichkeiten zu eruieren. Es ist nicht einfach, strategisch über Wohnungsbau und Wohnungspolitik hinauszugehen und gleichzeitig zu versuchen, praktisch Klassenfragmentierungen zu überbrücken. Grundsätzlich wurde schon öfters der Anspruch formuliert soziale, gesellschaftliche Reproduktion insgesamt zu politisieren: öffentliche Infrastrukturen zu stärken, soziale Sicherung dem Markt zu entziehen, Versorgung kollektiv zu organisieren und Abhängigkeiten der Lebensbedingungen von Arbeits- und Wohnungsmärkten und deren Bedingungen zu reduzieren.

Dazu bräuchte es vermutlich praktische Verbindungsstellen im Alltag ohne Hürden, die dauerhafte Verbindungen herstellen zwischen Arbeitskämpfen, Wohnkämpfen und Kämpfen um soziale Reproduktion – denken wir etwa an Stadtteilzentren, die auch gemeinsame kulturelle Kräfte fördern könnten. Vermutlich lassen sich nur auf solche oder ähnliche Weisen die Probleme der Vereinzelung, Überforderung und Ermüdung überwinden, die auch einzelne Kampagnen und Gruppen plagen. Am ehesten entspringen vielleicht daraus praktische Vorhaben grösserer Reichweite und breiterer Bindungskraft, etwa für neue Konzepte der Verbindung von Eigentum und Miete, systematischer Entkopplung von Finanzkräften und der Stärkung kollektiver Sicherung. Vielleicht besonders dann, wenn sie mit Strategien ihrer laufenden überregionalen, auch digitalen Vernetzungen einhergehen.

Natürlich sind Kampagnen wie die der Vergesellschaftung auch ein Hebel dafür, denn die Wohnungsfrage ist letztlich keine Frage einzelner Gebäude. Sie ist die Frage danach, welche gesellschaftlichen Verhältnisse überhaupt noch bewohnbar bleiben und wie sich zusammen damit neue Widerstandskulturen für andere soziale, gesellschaftliche Reproduktionen bilden können. Dazu gehört natürlich vehementer Widerstand gegen die aktuellen Pläne der Bundesregierung, den Artikel 15 des Grundgesetzes per Gesetz auszuhebeln, der die Vergesellschaftung von Grund und Boden erlaubt, und die gegen das Votum der Berliner Bevölkerung für „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“ gerichtet sind.